产业园区企业实现IPO 走上人生巅峰 真的有那么容易吗？
5月28日国务院发布《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（以下简称《意见》）指出，积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体（下称产业园区企业）申请首次公开发行股票并上市。
从公布的政策方向看，未来国家级经济开发区，不仅在改革自主权上有更多空间，同时也将拓宽经开区建设主题的融资渠道，通过资本市场的通道加速实现经开区的市场化。而在融资主体上，不仅是民营资本可以获得发挥空间，外国投资者也将成为经开区市场化改革的参与主体，这也成为国家经开区对外开放的又一重要信号。
值得注意的是，上述《意见》明确，积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市，相关工作由证监会等单位负责。该项利好政策，也被视为经开区板块集体ipo的重磅信号。
2018年，全国拥有219家国家经济开发区，实现了地区生产总值高达10.2万亿元，同比增长13.9%，占全国的11.3%；实现财政收入1.9万亿元，同比增长7.7%，占全国的10.6%；实际使用外资和外商投资企业再投资金额占全国的20.4%。实现进出口总额6.2万亿元，同比增长10.8%，占全国的20.3%。
园区作为改革开放的新高地，承担了改革创新先锋的责任。经开区的使命就是发展产业，促进经济发展，促进就业和贡献gdp。鼓励园区金融开放，探索城投市场化转型的方向。不管是金融政策还是资本市场，投融资的多元化对产业发展，对接实体经济都有实际作用。一直以来我们就认为城投转型条件最好的就是园区城投，因为产业园区城投天然就具备经营性业务，拥有相当可观的经营性收入和现金流。
产业园区ipo并非首创
据了解，目前我国有国家级经开区219个，政策的出台，意味着这两百多家国家级经开区将有可能迎来ipo热潮。
但是从上市条件来看，国内ipo的严格标准的大多数经开区并不符合。
事实上，2014年，产业地产曾经掀起一轮上市，亿达中国（3639.hk）、中电光谷（0798.hk）等众多产业地产公司走入资本市场。
从此前上市公司来看，产业地产上市的主要途径有两种：第一种是将本开发区内有经营不善的上市公司，直接借壳上上市，但自身的现金流做得好。另外一种方式是去港股上市，要求会宽松很多。
从产业园区企业的上市时间来看，12家企业中仅有3家在2008年之后上市，其他9家公司均在2008年之前上市。这主要是2008年之后中央严控房地产，涉及地产业务的。2008年之后上市的电子城、市北高新和上海临港均是通过资产重组的方式借壳上市，之前的9家均是通过ipo上市。
如今，政策又给产业地产企业或平台上市打开了一条ipo之路，那么产业园区企业实现ipo，走上人生巅峰，真的有那么简单吗？
产业地产ipo之路是艰难还是简单
从已上市的产业园区城投中可以看见，能够实现ipo的条件无非就两个，要么行业具有足够的资本想象力，要么现金流足够好。
从财务指标来看，此次发布的《意见》提到的“国家级经开区”，旗下的产业园区城投公司应该能够满足上市条件。但是从公司治理和业务角度，市场存在质疑。
一方面，不少经开区的隶属于事业单位和国企，多数并不具备独立盈利的能力。而企业上市，独立性至关重要，资产、业务、人员、机构、财务这五个方面，任何一方面有不足都是不满足上市的条件。
另一方面，涉及房地产业务或许也会阻拦产业园区城投直接ipo上市，特别是产业园城投公司，一般有房地产开发业务的，自2010年起就已经暂停了房地产开发公司的首发上市审批。
不过，开发区也可以通过收取企业租金或其他增值服务来实现良性循环，但这往往需要开发区具有较好的招商效果。
并非没有这样的产业园区企业，例如市北高新（600604.sh）2018年净利润为2.38亿元，同比增长2.66%；但其5.08亿元的营业收入相比2017年减少76.82%，其主要原因系产业园区产业载体销售及住宅销售下降。而张江高科去年11.48亿元的营收中，8.30亿元来自于房地产租赁。
尽管城投上市难度比较大，资本市场依然在向国家级经开区抛出橄榄枝。
值得警惕的是，上市诱惑大，也可能让开发区在上市支持政策下出现盲目从众效应。
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